请问,目前于2021年1月购买回龙观龙跃四小区119平三居室,家里二个孩子,大的现在读幼儿园中班,下半年升大班,到明年9月要上小学了,小的才一岁,小学还早,有北京户口,这边小区对应昌平实验二小的学校吧。 目前回龙观这边房贷(组合贷)还未还完,(专门预留现金,不确定是否还要买学区房)。手头估计500W-600W现金吧,主要考虑是否买东西海的学区房,供明年孩子小上学,以及将来老二上小学。之前没太关注学区房这一块,各方面也了解的不多,因此找您咨询一下。 1、是否买学区房,这只能家长决定,外人不好建议。这就跟是否鸡娃的性质一样,想参与竞争+多得到资源就去东西海,佛系的话那就没必要了。 或者说看孩子的天分和父母的期望值吧,天牛娃最好去海淀,能得到全国最好的资源。牛娃的话就看父母期望值了,想增加985的概率就去东西海。普娃的话东西城更合适,跟着大部队也能增加上普高的概率。 2、另外回龙观的学区也不错,码农子弟提升了整体的成绩。以昌二的级别是有资格涨出学区溢价的,放到东西海也至少中上。所以如果是孩子天分不错+努力+父母扶持,其实在回龙观也未必不如东西海。 3、其他的我好像也没什么说的。打个比方吧,是否买学区房,就跟毕业后是否选择京沪深似的。一线城市的生活成本更高,竞争更激烈,也就更加内卷,但对应的是资源和机会更多,上升的空间大。 是否买学区房也差不多,买不买的都各有优劣。不买的话压力小,花费少,机会也少。买的话虽然资源更多,但上了贼船也就下不去了,做好卷的准备。 4、简单就这情况,买不买的自己权衡吧。另外东西海到目前为止的教育模式不太一样,考虑好自家情况更适合哪里?没有最后,只看哪里合适,不适应的话有可能全家都水深火热的。 请问,看发的最新帖子说到西山华府,我知道的西山华府最近跌了不少,受北五环外大量新房挤压,单价破8了,再加上过两年功德寺大量新房交房,还能保值么? 否则如果是跌到了7万多,而房租却没有同步下跌+房子没硬伤,那谁买谁捡漏儿了。不仅跌没了学区溢价,而且租售比都跌破北京平均值了。但我不认为会有这种好事儿,这个世界太疯狂了。 2、受五环外大量新房挤压?这话说的,很像我当年卖房时瞎忽悠的风范。如果这些是中介说的,那说明话术在这些年没什么长进吧,还是老一套。 现在的五环外新房再多,也没十多年前上市量大吧?过去是每年上千万平米,现在降了一半了,而当年都没什么挤压,现在反倒挤压了?怎么说呢,犹如有牌坊的烈女拍动作片,晚节不保啊。 3、功德寺大量新房交房,看多大的量了,看是否能把买房人都给吸引过去吗?如果不能就没多大影响,或者说短期有可能影响一些,长期该怎样怎样。 4、总之您这问题在我看来意义不大,我要掰扯的话就相当于跟售楼处抬杠了,可这套话术又是当年从我们开始忽悠的,有点儿打脸的感觉。 这种话术其实可以用在各个行业,比如4S店会说新车年年大量上市,二手车没人要了。HR说大学生年年大量毕业,30多岁的就提前下岗吧。媒婆儿说黄花儿闺女年年有,都二八的佳人儿了还敢提条件?这些话术的本质都差不多,听着似乎有道理,但现实中未必,看自己的判断吧。 请问,22年为了将来积分落户加分在国风买了套南向一居室,62平438万出租中。结果后来单位给解决了全家户口,这套房子当时是二套。家里本来有一套芍药居的学区,两娃在用,大娃4年级,二娃1年级。大娃将来可能考虑初中择校,目标可能是海淀或西城。 1、是回龙观的国风美唐吗?二期的吧?如果只是为了加分,那当时买这种户型不是太合适,作为一居室面积偏大,坪效高不了,所以自住更合适,不自住的意义就弱点儿了,租金收益率不高,不如紧凑户型(一居50平以内,二居70平左右)的划算。 不过既然是房价跌了,那其实换不换的意义不大。因为即便是换到朝阳能提高租金收益率,但也未必提高多少。以同等总价房源来说,无非是从6000多租金提高到7000多。每个月多出1000多块钱,但要付出10万左右的税费成本,意义不大了。毕竟国风美唐是挺好的小区,单独为了租金置换有点儿犯不上。 2、所以如果不是为了给孩子们换成学区房,那要是我就留着了。国风美唐在回龙观属于典型的改善小区,租金低点儿属于正常,一旦楼市回暖,那这种小区的房价在板块内能领涨。 所以这就看是否换成朝阳的学区房吧?如果换那就换,这样意义更大。不是换学区房就甭折腾了,我估计这套房现在能租6000左右,租售比怎么都在600多,换不换的意义不大。 请问,刚买了套东城龙体老破小,一家5口人住,还剩点闲钱准备再买一套丰台的,以后孩子大点了和老人分开住,因为资金有限,加上近几年也不住,所以最适合我们的是赌一套重建可能性大的老破小。 目前碰到一套感觉有些心动,东三亲家坟顶层67平,总价预计210左右,D级危房重建可能性大,一直没有改造计划,按道理来说早该拆了,昨天看了下小区环境,比小区名字还恶心,全是违建平房,过电动车都费劲,关键有个别平房还有房产证,猜想这么多年重建不了跟这有关。章哥觉得这个有赌的价值么? 1、我认为有赌的价值。赌赢了就占便宜,赌输了也不吃亏。或者说至少不会输,最大的风险无非是周期长而已,不知道什么时候重建。 2、理论上早就该重建了,但原产权单位不掏钱啊,没人配资,那这重建计划就一直被搁置。但在我看来,既然已经是危房,那重建就是早晚的事儿。即便费用都有业主承担,每平米不过是万把块钱,像这套67平的70来万吧。那一旦重建后就成为新房,价值就至少是8万了,如果拆迁的话有可能价值更高。 可以参考东边的蒲黄榆一里,这里虽然不是重建,但折腾好多年的终于要拆迁了。有赌赢了的,5万一平买的,按拆迁政策换到新宫的安置房价值折合9万左右一平。但就是这至少等了5年,期间也挺煎熬的。 3、总之如果确定是闲钱+买房不自住,那这里确实有赌的价值,反正就算不拆迁或不重建,只是改造的话也谈不上吃亏。或者说就是熬日子吧,反正收租金也不算吃亏,即便这套房是顶层,租金只要超过4000就算还行,4500就算高,越高越好。
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📸 赵帆记者 崔原蕊 摄
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📸 张高华记者 耿剑波 摄
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